Interview mit Robin Kunth vom Finanzierungsvermittler Dr. Klein
Im September 2022 hatten wir die Gelegenheit, mit dem Finanzierungsexperten Robin Kunth vom Finanzierungsvermittler Dr. Klein ein interessantes Interview zu führen. Gemeinsam haben wir schon erfolgreich den Kauf einer Immobilie in Dresden Neustadt umgesetzt und konnten uns so bereits kennenlernen. In unserem Interview sprechen wir darüber, was es aktuell bei einer Finanzierung zu beachten gibt.
Bruce
Hallo Robin, danke, dass Du Dir heute Zeit für unser kleines Interview genommen hast.
Robin
Ja, gerne. Ich freue mich auf unser Gespräch.
Bruce
Robin, Du arbeitest bei dem Finanzierungsvermittler Dr. Klein in Augsburg. Vor kurzem haben wir gemeinsam einen Kauf einer Immobilie in der Dresdner Neustadt umgesetzt. Da ich regelmäßig mit Finanzierungsvermittlern oder Bankern zu tun habe, weiß ich es sehr zu schätzen, wenn man einen engagierten und zuverlässigen Finanzierungspartner hat. Aus diesem Grund hoffe ich auf viele weitere gemeinsame Geschäfte.
Robin
Danke, das hoffe ich auch. Es hat mir Spaß gemacht und die Kommunikation war super,
jederzeit wieder gerne.
jederzeit wieder gerne.
Bruce
Cool, lass uns beginnen. Aktuell befinden wir uns in einer Zinswende, die Bauzinsen haben sich in diesem Jahr verdreifacht und viele Menschen befürchten aktuell, sich den Traum der eigenen Immobilie nicht mehr erfüllen zu können. Deshalb möchte ich Dir heute einige Fragen zu allgemeinen Themen der Finanzierung stellen und Dir auch einige Tipps entlocken.
Robin
Gern, lass uns loslegen.
Bruce
Zuerst vielleicht die Frage, worin liegt der Unterschied zwischen Dir und der Hausbank eines Kaufinteressenten?
Robin
Das ist eine gute Anfangsfrage. Für viele Kaufinteressenten ist der Weg zur Hausbank der erste Schritt, und oftmals leider auch der letzte. Leider fixieren sich zu viele Menschen nur auf die Hausbank und vergleichen Angebote nicht. Ich hingegen habe die Möglichkeit Angebote von über 400 Banken einzusehen. Je nach Bedarf des Kunden kann ich somit mit Weitblick nach der bestmöglichen Finanzierung Ausschau halten. Zudem bin ich wesentlich flexibler und kann auf Marktveränderungen schneller reagieren. Auch in der Bearbeitungszeit bin ich wesentlich schneller. Da ich ursprünglich selbst bei einer Volksbank gearbeitet habe, weiß ich nur zu gut, wovon ich rede.
Bruce
Ok ich verstehe. Ich kann bestätigen, dass Interessenten oftmals nach dem Weg zur Hausbank von einem Erwerb Abstand nehmen. Dabei heißt es oft, dass es aktuell nicht stemmbar ist.
Robin
Genau, doch das muss nicht unbedingt stimmen. Die Hausbank verfolgt ihre Geschäftspolitik. Wenn diese aktuell nicht zu der Immobilie oder dem Kunden passt, dann sagt sie lieber ab. Dabei gibt es vielleicht andere Banken, die genau diese Immobilie oder diesen Kunden gerade suchen und besonders gute Angebote unterbreiten.
Bruce
Sind die Unterschiede dort so gravierend?
Robin
Teilweise schon. Und diese Politik kann sich von Quartal zu Quartal ändern, denn auch die Banken versuchen zu diversifizieren, oder bildlich gesprochen, nicht alle Eier in ein Nest zu legen. Vielleicht hatten sie gerade sehr viele Eigenheimfinanzierungen und möchten aktuell lieber Mehrfamilienhäuser finanzieren, oder eben gerade umgekehrt.
Bruce
Ok, das heißt ja eigentlich, wir haben den gleichen Job. Wir vermitteln die richtigen Leute anhand der passenden Immobilie.
Robin
Genau, ich suche für die Leute und ihre Immobilie, egal ob Kapitalanlage oder
Eigennutzimmobilie, die passende Bank. Und ganz allgemein zum Thema Kapitalanlage
möchte ich noch sagen, dass so manche Bank nach dem Regionalprinzip handelt. Sprich, sie wollen gar nicht außerhalb der Region finanzieren. Da Dresden deutschlandweit als attraktiver Immobilienstandort wahrgenommen wird, lohnt es sich schon doppelt Angebote zu vergleichen.
Eigennutzimmobilie, die passende Bank. Und ganz allgemein zum Thema Kapitalanlage
möchte ich noch sagen, dass so manche Bank nach dem Regionalprinzip handelt. Sprich, sie wollen gar nicht außerhalb der Region finanzieren. Da Dresden deutschlandweit als attraktiver Immobilienstandort wahrgenommen wird, lohnt es sich schon doppelt Angebote zu vergleichen.
Bruce
Interessant, und ja – Dresden ist sehr attraktiv. Was bedeuten diese Unterschiede denn in Zahlen. Über welche Differenzen im Zinssatz reden wir? Ich weiß, kommt immer drauf an – aber ganz allgemein.
Robin
Stimmt, einfach zu beziffern ist es nicht, es gilt viele Faktoren zu berücksichtigen. Aber die Differenz kann mitunter bei einer Zinssatzdifferenz von 1% bis 1,5% liegen.
Bruce
Wow, das ist viel! Wie kommt das?
Robin
Da spielen viele Faktoren eine Rolle. Zum einen die bereits angesprochene Firmenpolitik. Aber auch die Bewertungen der Immobilien sowie des Risikos schwanken stark. Zudem hat auch jede Bank unterschiedliche Lebenshaltungspauschalen. All diese Einflüsse können zu starken Unterschieden führen.
Bruce
Okay, okay. Eins nach dem anderen. Mit der Bewertung meinst Du die Einschätzung der Bank zu der jeweiligen Immobilie, richtig?
Robin
Genau, die Risiken werden jeweils anders gesehen. Dort können Differenzen von 15 bis 20 % auftreten.
Bruce
Okay, die Lebenshaltungspauschalen. Ich weiß, was das ist. Aber bitte erkläre es für unsere Leser nochmal kurz.
Robin
Die Banken haben bestimmte Pauschalen, die sie in der Haushaltsrechnung eines Kunden verwenden, um zu ermitteln, ob dieser den Kapitaldienst (Zins + Tilgung) erbringen kann. Die Haushaltsrechnung ist eine Gegenüberstellung aller regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben. Die Einnahmen sind meistens leicht zu bestimmen. Bei den Ausgaben benutzen Banken deswegen Pauschalen, beispielsweise für Lebenshaltungskosten, Auto, Kinder bzw. wie groß ist der Haushalt, usw.
Bruce
Ich kann mir vorstellen, dass es dort starke Unterschiede gibt. Oftmals habe ich es mit Kunden zu tun, die einen ziemlich hohen Verdienst haben, jedoch einen erheblichen Anteil über Provisionen verdienen. Nicht nur einmal habe ich gehört, dass diese bei der Bank nicht voll in die Berechnung mit eingehen.
Robin
Genau, die Banken müssen nach dem Niederstwertprinzip arbeiten, dürfen nichts schön rechnen und nur das berechnen, was auch als sicherer Verdienst gilt. Auch diesbezüglich gibt es starke Differenzen bei den Banken. Zudem habe ich beobachtet, dass sie bezüglich der Pauschalen aktuell strenger sind. Beispielsweise war es früher möglich, durch Kontoauszüge nachzuweisen, dass die Lebenshaltungskosten unterhalb der Pauschale liegen. Der Nachweis wurde dann per Kontoauszug einiger Monate erbracht. Darauf lassen sich aktuell leider immer weniger Banken ein.
Bruce
Okay, aus einigen Telefonaten habe ich bereits von Dir erfahren, dass die Pauschalen aktuell wesentlich höher sind als beispielsweise letztes Jahr. Liegt das an der aktuellen Inflation?
Robin
Ganz genau. Aber auch an der aktuellen Situation mit dem Gas. Die Nebenkosten werden bereits sehr viel höher eingepreist als früher. Das höchste, was ich bis jetzt gehört habe, waren 4,90€ pro Quadratmeter als Pauschale für Nebenkosten. Wenn da jemand auf einer Wohnfläche von 120qm wohnt, ist das erheblich.
Bruce
Das kann ich mir vorstellen. Wenn das jetzt zufällig die Hausbank ist, ist der Traum der Immobilie ausgeträumt und der Interessent desillusioniert. Ich merke, es gibt vieles, was Berücksichtigung finden muss. Wie läuft ein Termin bei Dir ab? Was muss ich mitbringen? Wer bezahlt Dich? Du bist zwar ein netter Kerl, musst aber auch Deine Brötchen verdienen.
Robin
Meistens finden meine Termine telefonisch statt, da ich deutschlandweit aktiv bin. Mitzubringen sind einige Unterlagen wie Einkommensnachweise der letzten 3 Monate, der Jahresabschluss des Vorjahres und eventuelle Nachweise zum Eigenkapital. Hilfreich ist es zudem, wenn es genaue Vorstellungen gibt über die Länge der Zinsbindung, also bspw. 10, 15 oder 20 Jahre, und die monatliche Rate, die man sich zutraut. Auch das Exposé ist wichtig, um die passende Bank zu finden.
Bruce
Und wie schaut es mit der Bezahlung aus?
Robin
Oh sorry, ja ich werde von der finanzierenden Bank bezahlt. Der Kunde zahlt nichts an mich.
Bruce
Mich beeindruckt es immer, wie schnell Du den Interessenten eine grobe Richtung geben kannst. Bis jetzt war das eigentlich immer am gleichen Tag der Fall.
Robin
Ja, so arbeite ich. Es hilft natürlich ungemein, wenn ich gute Unterlagen bzw. die richtigen Unterlagen habe. Zudem ist es wichtig, wirklich ehrlich zu sein, nichts wegzulassen oder gar zu lügen. Für fast jedes Problem gibt es eine Lösung unter den 400 Banken, nur muss man das vorher wissen.
Bruce
Cool, du hast eben das Eigenkapital angesprochen. Wie viel benötige ich denn aktuell? In der Vergangenheit waren ja 110%- Finanzierungen (Immobilie + Kaufnebenkosten), also quasi komplett ohne Eigenkapital, häufig. Im April war zwischenzeitlich die Rede von 20% plus die Nebenkosten. Aktuell habe ich das Gefühl, es ist wieder ein wenig mehr möglich.
Robin
Das ist natürlich immer unterschiedlich, aber die Kaufnebenkosten sollte man schon mit Eigenkapital abdecken können. Sollte man wirklich gar kein Eigenkapital haben, jedoch eine super Haushaltsrechnung, kann man eventuell trotzdem Lösungen finden.
Bruce
Du spielst sicherlich auf das Thema Zusatzsicherheiten an, dazu habe ich noch einige Fragen. Jedoch vorher mal wieder eine pauschale Frage, weil Du sie ja so magst. Ab wie viel Nettoeinkommen kann ich denn überhaupt finanzieren? Und in welcher Höhe?
Robin
Das mit dem Einkommen ist zu unterschiedlich. Aber grundsätzlich kann man als Faustregel das 107fache Nettomonatseinkommen als Finanzierungsvolumen nennen.
Bruce
Oh cool, das habe ich noch nie gehört. Sprich, bei 2.000€ monatlichen Nettoeinkommen sind das knapp 214.000€.
Robin
Genau, aber das ist nur eine Faustregel.
Bruce
Das habe ich verstanden. Nun zu den Zusatzsicherheiten. Was gibt es für Möglichkeiten, um eventuell fehlendes Eigenkapital auszugleichen?
Robin
Ganz klassisch können das Bausparer oder Lebensversicherungen sein, welche als Sicherheit hinterlegt werden können.
Bruce
Und Aktiendepots?
Robin
Das geht auch. Jedoch lassen einige Banken davon komplett die Finger. Auch hier weichen die Banken stark voneinander ab. Grundsätzlich liegt die Range dort bei 25% bis 60%, je nach Risikoprofil des Depots.
Bruce
Also ich habe ein Depot in Höhe von 100.000€, die Bank setzt 30% an, somit können 30.000€ als Sicherheit in die Finanzierung eingebunden werden?
Robin
Korrekt.
Bruce
Ich glaube, das ist sehr altersabhängig, oder? Die meisten jungen Menschen haben weder ein riesiges Aktiendepot, noch eine Lebensversicherung oder ähnliches. Inwiefern spielt das Alter eine Rolle bei der Finanzierung?
Robin
Das Alter ist natürlich wichtig, da die Banken die Zeit bis zum Renteneintritt errechnen. Desto jünger der Kreditnehmer ist, desto mehr Zeit hat er zum Zurückzahlen. Ältere Menschen benötigen in der Regel mehr Eigenkapital und haben eine höhere Tilgung.
Bruce
Okay, daraus entnehme ich, je jünger, desto besser. Allerdings ist gerade in jungen Jahren oftmals das Einkommen noch nicht so stark oder es fehlt an Eigenkapital. Deswegen stellen sich mir jetzt zwei Fragen. Erstens, wie können die Eltern oder nahe Verwandte bei der Finanzierung unterstützen? Zweitens, wenn jemand keine Unterstützung bekommen kann, wie kann er sich eventuell besser für die Zukunft aufstellen, um eventuell in einem oder zwei Jahren eine Finanzierung zu bekommen?
Robin
Um auf die zweite Frage zu antworten, können wir gerne mal einen konkreten Fall nehmen. Nach dem Studium beginnt jemand mit seinem ersten Job. Innerhalb der Probezeit ist es schwierig, eine gute Finanzierung aufzubauen. Zudem fehlen die Gehaltsnachweise der Vergangenheit. Allerdings kann man hier an der Haushaltsrechnung aktiv arbeiten und seine „Hausaufgaben“ machen.
Bruce
Was kann diese Person konkret machen?
Robin
Erstens, keine Konsumschulden anhäufen bzw. abbauen. Die 0%-Finanzierungen für
Fernseher, Tablets usw. sind schwierig, da sie auf die Lebenshaltungspauschalen
aufgeschlagen werden. Zudem wird dadurch die Schufa belastet. Diese gilt es generell mal zu prüfen und eventuell zu bereinigen.
Fernseher, Tablets usw. sind schwierig, da sie auf die Lebenshaltungspauschalen
aufgeschlagen werden. Zudem wird dadurch die Schufa belastet. Diese gilt es generell mal zu prüfen und eventuell zu bereinigen.
Bruce
Das geht übrigens kostenlos, nach ein wenig suchen auf der Website bekommt man seinen Auszug kostenlos zugeschickt.
Robin
Genau. Das gleiche gilt für teure Fahrzeugleasings. Die Pauschalen werden auf die Nutzung angesetzt, sprich Reparaturen, TüV, Versicherung und Benzinverbrauch. Da macht es einen gewaltigen Unterschied, ob da noch eine monatliche Rate dazukommt oder eben nicht.
Bruce
Ok mega, ja das hilft sicherlich. Wie können nun konkret Eltern helfen? Sollten die Eltern jetzt nicht im „großen Rahmen“ helfen können, vielleicht können sie ja bei der Bereinigung von Konsumschulden oder beim Abbezahlen des Autos helfen.
Robin
Stimmt, das wäre ein Anfang. Natürlich wäre es möglich, dass Eltern in Form von
Eigenkapital helfen. Vom kleinen zinslosen Kredit bis hin zu einer höheren Summe, die sogar per Grundbuch gesichert wird. Einige Banken akzeptieren als Eigenkapitalersatz einen Privatkredit, der nachrangig besichert wird.
Eigenkapital helfen. Vom kleinen zinslosen Kredit bis hin zu einer höheren Summe, die sogar per Grundbuch gesichert wird. Einige Banken akzeptieren als Eigenkapitalersatz einen Privatkredit, der nachrangig besichert wird.
Bruce
Vielleicht weiß nicht jeder, was nachrangig bedeutet. Im Falle von Zahlungsausfällen kann die Bank vollstrecken, sprich die Immobilie veräußern, um so an ihr Geld zu gelangen. Der erste Rang erhält zuerst Geld, danach die folgenden. Normalerweise gehen Banken nur in den ersten Rang. Aber ich habe Dir gerade genau zugehört. Du meintest Hilfe der Eltern in Form von Eigenkapital, geht es auch anders?
Robin
Mal wieder gut aufgepasst, ja manchmal geht das. Wenn die Eltern beispielsweise ein Einfamilienhaus haben, was bereits abgezahlt ist. Oder eventuell eine andere Immobilie, welche mal als Kapitalanlage erworben wurde. Wenn diese Immobilien belastungsfrei sind, ist das eine wertvolle Sicherheit für die Bank, die sich erheblich auf die Finanzierung auswirkt.
Bruce
Und es geht ja meistens nicht um riesige Summen. Bei Einfamilienhäusern in Dresden liegen da ja sehr große Werte. Wenn da eine Sicherheit von 50.000€ genutzt wird, ist das ein sehr gutes Verhältnis zum Wert der Immobilie.
Robin
Ganz genau, das sieht die Bank auch so.
Bruce
Ok toll – danke für die Tipps. Abschließend möchte Dich noch fragen, wie Du die aktuelle Zeit wahrnimmst. Wie stehst Du zum Thema Zinswende, Gasknappheit und Inflation?
Robin
Ich merke, dass viele Kunden angespannt und zögerlich sind. Die Berichterstattung in den Medien bekräftigt das ja. Dabei finde ich, dass die aktuelle Zeit eine riesige Chance darstellt. Aktuell haben wir einen normalen Zinssatz, vor 10 Jahren war die Zinslandschaft noch teurer. Die letzten 5 Jahre waren natürlich ein absoluter Wahnsinn, die historisch niedrigen Zinsen sind noch in den Köpfen der Menschen.
Bruce
Wobei die Inflation da in der Regel bei 2% lag und nicht bei 8%.
Robin
Ganz genau darin liegt auch eine Chance. Zum einen bieten sich Sachwerte gut an, um sein Vermögen zu schützen, da die Sachwerte die Inflation mit aufnehmen, das gute Betongeld eben. Zum anderen entwertet eine Inflation ja nicht nur die Kaufkraft, sondern eben auch Schulden. Die Differenz lag in den vergangenen Jahren bei knapp 1% (1% Zins, 2% Inflation), aktuell liegt sie bei 5% (3% Zins, 8% Inflation). Das ist ein Vorteil welcher genutzt werden sollte.
Bruce
Das stimmt. So nehme ich das auch wahr. Das paradoxe ist ja, alle wollen kaufen, wenn die anderen es ebenfalls machen.
Robin
Zudem ist mir aufgefallen, dass viele Immobilieneigentümer mittlerweile vom Verkauf Ihrer Immobilie Abstand nehmen und die aktuelle Phase aussitzen möchten.
Bruce
Diese Beobachtung habe ich, aus Maklersicht leider, auch gemacht. Lieber Robin, vielen Dank für dieses informative Gespräch, ich konnte einiges mitnehmen!
Robin
Ich danke Dir, es hat mir Spaß gemacht.
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