Das 3. Quartal 2022 im Detail - Quartalsbericht
Dem gegenüber stehen Immobilieneigentümer die sich mit einem Verkaufsgedanken tragen. In der aktuellen Situation nehmen vermehrt Eigentümer von diesen Gedanken wieder Abstand, da sie lieber die Inflation abwarten möchten. Und damit sind wir sofort beim Kernargument eines jeden Eigentümers. Die Immobilie als Sachwert ist Betongold, wirft monatlich einen Ertrag in Form der Miete ab und hat in der Vergangenheit die Inflation stets aufgenommen. Zudem wird die Immobilie von vielen Menschen als aktuell alternativlose Form der Geldanlage betrachtet. Die Volatilität der Aktienmärkte schreckt viele Marktteilnehmer ab. An dieser Stelle lohnt sich ein kurzer Blick auf die Struktur der Immobilieneigentümer in Dresden. In den 90er Jahren wurde nahezu der komplette Immobilienbestand in Dresden saniert und verkauft. Somit sind bei den meisten Objekten kaum noch Restschulden der einstigen Kaufpreisfinanzierung vorhanden. Den regelmäßigen Mieteinnahmen stehen somit kaum Belastungen gegenüber, sprich es besteht keinerlei Verkaufsdruck. Ein weiteres Argument gegen mittelfristig sinkende Preise ist die Stagnation des Neubaus. Wohnraum ist nach wie vor Mangelware, allein durch den Ukrainekrieg befinden sich aktuell 1 Million Kriegsflüchtlinge in Deutschland. Die Unkalkulierbarkeit von Neubauvorhaben (stark gestiegene Materialpreise, Lieferengpässe verlängern Bauvorhaben, erhöhte Handwerkerkosten) führen zu einem breiten Baustopp, neuer Wohnraum kommt, wenn überhaupt, nur zu sehr hohen Preisen in den Markt. Dadurch erfährt der Wohnungsbestand eine Aufwertung. Diese Faktoren führen dazu, dass der Dresdner Immobilienmarkt aktuell in der Breite nicht die Preisnachlässe gewährt, wie von einigen Marktteilnehmern erhofft und erwünscht.
Doch stimmt es denn überhaupt, dass es keine Preisnachlässe gibt? Bei flüchtiger Betrachtung finden sich keine großen Preissenkungen in den aktuellen Angeboten. Doch hier lohnt sich eine genauere Betrachtung. Erkennbar ist, dass aktuell Qualitätsimmobilien an den Markt kommen, welche in den vergangenen 5 Jahren eher selten den freien Markt erblickt haben. Und dass zu Preisen die unterhalb der letztjährigen liegen, somit bleibt im ersten Eindruck der Preis stabil, jedoch verbessert sich das Preis-Leistungs-Verhältnis zu Gunsten des Käufers.
Fazit:
Der Immobilienmarkt hat sich dahingehend verändert, dass die Hohe Unsicherheit zu einem besseren Preis-Leistungs-Verhältnis geführt hat. Der aktuelle Markt bietet die Chance, qualitative Immobilien zu einem fairen Preis zu erwerben. Der Dresdner Immobilienmarkt bleibt aufgrund der Eigentümerstruktur weiterhin stabil. Mit Interesse blicken wir auf die Auswirkungen der geplanten Erhöhung der Grunderwerbsteuer zum 01.01.2023. Sollte sich die Energiekrise sowie die Bauzinsen nicht weiterhin verschlechtern, könnte das zu einem Nachfrageanstieg zum Jahresende führen.
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